Was ist mein Grundstück wert?

Wer sich mit der Ermittlung von Grundstückswerten befaßt, sieht sich schnell mit einer Vielzahl von Begriffen konfrontiert, die dem Laien bei flüchtiger Betrachtung alle das Gleiche zu meinen scheinen, die man aber dennoch gut auseinander halten sollte. Wir begegnen da dem Bodenrichtwert, dem Einheitswert, dem Marktwert und dem Verkehrswert, und wegen der Bedeutung dieser Begriffe gerade für den oft noch unerfahrenen anstehenden Häuslebauer sollen diese Termini hier kurz erläutert werden.


Einheitswert
ist ein Begriff aus der Steuergesetzgebung und hat herzlich wenig mit dem Preis zu tun, den man für ein Grundstück beim Verkauf erzielen kann. Der Einheitswert eines Grundstücks wird für gewöhnlich einmalig von der Finanzbehörde festgesetzt und dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ( nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer! ). Wichtig wird der Einheitswert für Sie dann, wenn Sie mit der Höhe Ihrer Grundsteuer nicht einverstanden sind: ein Verwaltungsstreitverfahren gegen die Festsetzung der Grundsteuer kann nur erfolgreich sein, wenn es Ihnen gelingt, eine erneute Festsetzung des Einheitswerts zu erstreiten.

Ausführlichere Informationen hierzu finden sie auf der Webseite der Berliner Finanzverwaltung sowie bei Wikipedia.


Bodenrichtwerte
geben den durchschnittlichen Wert eines Grundstücks innerhalb eines fest definierten Gebiets an. Der Bodenrichtwert geht davon aus, daß das Grundstück zwar noch unbebaut aber bereits zur Bebauung mit Gebäuden freigegeben ist, er berücksichtigt also keinerlei schon vorhandene Bebauung des Grundstücks, weder Gebäude noch landwirtschaftliche Bebauung.

Er geht auch nicht auf Besonderheiten einzelner Grundstücke ein: so möchten vielleicht die Lage eines Grundstücks ( z.B. Hammergrundstück ) oder im Grundbuch zugunsten anderer Leute eingetragene Wege- oder sonstige Nutzungsrechte das Grundstück für einen potentiellen Käufer weniger attraktiv erscheinen lassen. Derlei Dinge haben keinen Einfluß auf den Bodenrichtwert; Sie können hieraus also nur ersehen, ob der Preis für ein zum Verkauf angebotenes unbebautes Grundstück sich in einem allgemein anerkannten und angemessenen Rahmen bewegt.

Den Bodenrichtwert eines Berliner Grundstücks erfahren Sie beim Gutachterausschuß Berlin. Die Auskunft ist kostenpflichtig.


Marktwert und Verkehrswert
sind synonyme Begriffe, in Deutschland wird meist „Verkehrswert“ gebraucht. Dieser Verkehrswert gibt nun endlich an, welcher Preis für eine Immobilie am Markt wahrscheinlich zu erzielen wäre. Er beruht in der Regel auf dem Gutachten eines Sachverständigen, berücksichtigt nicht nur den Wert des Bodens sondern auch eventuell vorhandene Gebäude sowie alle sonstigen Besonderheiten, die das betreffende Grundstück von anderen unterscheiden. Auf diese Weise ermittelt der Sachverständige einen Preis, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zur Zeit der Gutachtenerstellung auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre.

Wir haben es hier aber selbstverständlich nicht mit einem verbindlichen Richtpreis zu tun, eher mit einer unverbindlichen Preisempfehlung. Denn schließlich können die Vorstellungen über den Wert einzelner Elemente auf einer Immobilie stark auseinander gehen: ein älteres Haus, das der Verkäufer wertsteigernd als robusten und sturmerprobten Altersruhesitz anpreist, würde der Käufer vielleicht lieber abreißen und sich die Abrißkosten vom Bodenpreis runterrechnen lassen. Und ebenso können sich seit der Erstellung des Gutachtens die Immobilienpreise verändert haben, was selbstverständlich bei den Kaufverhandlungen auch zu berücksichtigen ist. Es bleibt also auch nach Feststellung des Verkehrswertes noch Spielraum und Gelegenheit für Verhandlungen.

Verkehrswertgutachten können Sie von beliebigen Sachverständigen ebenso wie vom Gutachterausschuß Berlin anfertigen lassen. Der Preis für das Gutachten richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert, beim Berliner Gutachterausschuß beträgt er mindestens 410,- Euro ( Stand 2007 ).

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